Wie kann ich in Immobilien investieren?

Viele Menschen finanzieren im Laufe ihres Lebens fast eine gesamte Immobilie, allerdings nicht die eigene. Wer fünfzig Jahre lang Miete zahlt, investiert ein stattliches Vermögen in eine Immobilie. Ein Beispiel: Bei einer Anfangsmiete von monatlich 500 Euro hat man nach fünfzig Jahren bei einer jährlichen Mietsteigerung von 1,5 Prozent, die üblicherweise kalkuliert wird, über 440.000 Euro in eine Immobilie gesteckt. Einen bleibenden Gegenwert gibt es für diese Mietzahlungen allerdings nicht. Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung gelten deshalb als sinnvolle Investition und solide Altersvorsorge. Insbesondere junge Familien träumen von einem Eigenheim. Neben dem Vorsorgegedanken gehören auch die größeren Freiheiten beim Wohnen im Eigentum zu den Beweggründen. Das entscheidende Kriterium ist aber oft die Finanzierung. Was kann ich mir leisten? Wie viel Eigenkapital brauche ich? Wo bekomme ich einen günstigen Baukredit? Und welche Kosten fallen bei dem Erwerb einer Immobilie neben dem Kaufpreis noch an? Oftmals werden Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren, Grundbuchkosten und so weiter vergessen. Diese Themen werden aktuell von der Frage überschattet, ob man sich angesichts der jüngsten Entwicklungen eine Immobilie überhaupt noch leisten kann.

Die seit Jahren steigenden Immobilienpreise galten in der Vergangenheit nicht als Hürde für den Erwerb einer Immobilie. Im Gegenteil. Erstens hofften Käuferinnen und Käufer auf eine Wertsteigerung durch weiter steigende Preise. Zweitens gab es aufgrund der zuletzt historisch niedrigen Finanzierungszinsen Immobiliendarlehen zu sehr günstigen Konditionen. Immobilieninteressierte haben sich regelrecht an die niedrigen Zinsen gewöhnt und sich darauf verlassen beziehungsweise darauf spekuliert, dass es mit den niedrigen Zinsen immer so weitergeht. Nun aber steigen die Zinsen für die Baufinanzierung. Von Dezember 2021 bis April 2022 haben sich die Bauzinsen für ein Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit verdoppelt. 

Auch wenn die Zinsen langfristig betrachtet immer noch relativ niedrig sind, kann der Traum von den eigenen vier Wänden oder einer Kapitalanlageimmobilie angesichts dieser Zinswende für viele Menschen platzen. Denn das Investitionsvolumen wächst insgesamt. Die Banken fordern teilweise mehr Eigenkapital und die Vorgaben für die Kreditvergabe werden restriktiver. Auch bei bereits laufenden Finanzierungen mit kurzer Zinsbindung droht die Gefahr, dass die Belastungen zu hoch werden und Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer aufgrund der nicht einkalkulierten Kosten das Darlehen nicht zurückzahlen können.

Neben den Finanzierungszinsen steht aktuell ein ganz anderes Thema im Fokus: Die Folgen der Pandemie und des Ukrainekrieges belasten die Vermögenssituation der Menschen. Lieferkettenengpässe, Rohstoffmangel und Energiekrise sind Treiber der Inflation. Für den Immobilienkauf bedeutet dies: Baukosten steigen und Bauleistungen werden teurer. Mehr denn je gilt es, Kosten und Nutzen beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung genau und vor allem mit langfristiger Perspektive abzuwägen.

Wer von Immobilien als Geldanlage profitieren möchte, für den ist zum Beispiel die Option von Kapitalanlageimmobilien oder Immobilienfonds interessant. Bei beiden Varianten stehen nämlich die Rendite und der Vermögensaufbau im Fokus. Unterschiede liegen im Anlagehorizont, im persönlichen Aufwand und in der Bewertung von Chancen und Risiken.

Steigen die Immobilienpreise, steigen gemeinhin auch die Mieten. Wer also ein Haus oder eine Wohnung nicht für den Eigenbedarf, sondern für die Vermietung kauft, investiert beim persönlichen Vermögensaufbau in einen Sachwert, der aufgrund seines eigenständigen (Nutz-)Wertes von Börsenschwankungen in der Regel unabhängig ist. Hier spielt eher die Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage eine Rolle. Das Berechnungsbeispiel zeigt eine mögliche Wertentwicklung einer vollvermieteten Immobilie als Kapitalanlage. Ein wichtiger Faktor für die Kalkulation ist, dass es keinen Leerstand gibt und die Anschaffung der Immobilie durch die Mieteinnahmen refinanziert werden kann.

Eine Immobilie als Kapitalanlage kann auch steuerlich interessant sein. So stehen den zu versteuernden Einnahmen aus der Vermietung (Einkommenssteuer) die steuerlich absetzbaren Ausgaben für Kauf, Renovierung, Reparaturen, Grundsteuern, Maklergebühren, Darlehenszinsen und weitere steuerlich relevante Aufwendungen gegenüber. Dadurch sinkt in der Regel die Einkommenssteuer­belastung.

Eine ganz andere Möglichkeit, vom Immobilienboom zu profitieren, sind Fonds, die entweder direkt in Immobilien investieren oder in die Aktien von Immobilienunternehmen (sogenannte REITS = Real Estate Investment Trusts). Immobilienaktienfonds teilen sich ihr Chancen-/Risikoprofil grundsätzlich mit anderen Aktienfonds, eignen sich durch ihre Fokussierung auf eine einzelne Branche allerdings eher als langfristige Beimischung und nicht als Basisinvestment. Bei Immobilienfonds, die direkt in einzelne Immobilien investieren, sind beispielweise Offene Immobilienfonds zu nennen. Diese offene Immobilienfonds mit laufender Kursfeststellung sowie einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren und einer Kündigungsfrist von einem Jahr können in Objekte mit unterschiedlichen Nutzungsarten investieren, beispielsweise Büro, Handel, Logistikzentren, Wohnungen oder Pflegeimmobilien. Ein vernünftiger Mix verleiht dem Immobilienfonds mehr Stabilität in unterschiedlichen Marktphasen. Diese Fonds weisen typischerweise eher geringe Schwankungen und Erträge auf. Profitieren können Anlegerinnen und Anleger von Kursveränderungen ebenso wie von Ausschüttungen. Gut zu wissen: Meist sind die Verträge der Mietobjekte indexiert, sodass die Erträge mit einer gewissen Verzögerung positiv von der Inflation beeinflusst werden.

Bei dieser Frage gibt es große Unterschiede in der Zielrichtung des Immobilieninvestments. Wer von den eigenen vier Wänden träumt, hat ganz individuelle Ziele, bei denen die Absicherung, die Vorstellung von einem schönen Zuhause und die Altersvorsorge im Mittelpunkt stehen. Hier ist die Immobilie selbst – Wohnort, Lage, Größe und Ausstattung – das Wichtigste. Wer in eine Renditeimmobilie investiert, hat ganz klar den Vermögensaufbau vor Augen und wägt beim Kauf Risiken, Kosten und Nutzen entsprechend der erhofften Wertentwicklung ab. Warum aber nicht beides clever kombinieren statt Entweder-oder? Dies bedeutet: erstens die Kapitalanlageimmobilie, in die man auch schon in jungen Jahren investieren kann. Viele junge Menschen haben diese Art des Vermögensaufbaus nicht auf dem Schirm, weil Immobilie „groß und teuer“ klingt. Zweitens die Immobilie für den Eigenbedarf. Hierbei kann die Renditeimmobilie das Fundament für die Finanzierung der Wohnimmobilie bilden. Warum sich eine Kapitalanlage in Immobilien bereits in jungen Jahren lohnt, erfährst du hier: Immobilien als Kapitalanlage: Profitipps für den Kauf.