Bau- und Immobilien­finanzierung: Das solltest du beim Hauskauf beachten

• Die Finanzierung eines Eigenheims ist nicht nur eine finanzielle, sondern auch eine emotionale Angelegenheit, die zur persönlichen Situation passen sollte.
• Ein sicheres Einkommen, Eigenkapital und eine gute Bonität sind wichtige Voraussetzungen für die Baufinanzierung.
• Eine eigene Immobilie sollte immer ein Zuhause sein und keine Belastung. Sie sollte zu deiner Lebenssituation passen.
• Vermieten oder selbst einziehen: Mit einer Immobilie als Kapitalanlage kannst du flexibel über deine Wohnsituation entscheiden.

Bei der Immobilienfinanzierung sind drei Variablen zu beachten: die Gesamtkosten, dein Eigenkapital und der Finanzierungsbedarf. Um zu erfahren, ob sich eine Finanzierungsmöglichkeit für dich lohnt, solltest du dir folgende Fragen stellen:

• Wie hoch sind die Gesamtkosten?
• Wie viel Eigenkapital bringe ich mit?
• Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
• Wie hoch ist die monatliche Rate?
• Wie viel Geld steht mir monatlich zur Verfügung?

Der Einstieg in jede Immobilienfinanzierung ist die Bestimmung des Finanzierungsbedarfs. Dieser ergibt sich aus den Gesamtkosten der Immobilie abzüglich des Eigenkapitals.

Zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an. Dazu zählen etwa die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gebühren für die Grundbucheintragung und eventuell eine Maklerprovision. Kosten für erforderliche Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten müssen ebenfalls in die Gesamtkosten eingeplant werden.

Das Eigenkapital macht den Teil der Finanzierung aus, den du aus eigenen Mitteln aufbringen kannst. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und desto bessere Konditionen werden dir bei der Kreditaufnahme angeboten. Du solltest allerdings berücksichtigen, einen ausreichenden Teil deines Eigenkapitals als finanziellen „Airbag“ zu belassen, um für unvorhergesehene Situationen gewappnet zu sein. Dies kann zum Beispiel die Geburt eines Kindes sein, die das glücklichste Ereignis im Familienleben ist, jedoch auch finanzielle Herausforderungen nach sich zieht. Ideal wäre es, wenn du zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Kasse zahlen kannst. Sollte dies noch nicht möglich sein, weil du zum Beispiel gerade dein Studium beendet hast und noch kein Eigenkapital aufbauen konntest, gibt es bei guter monatlicher Bonität in der Regel auch Lösungen für diese Situation.

Der Finanzierungsbedarf ist der Teil der Gesamtkosten, der nicht über dein Eigenkapital gedeckt werden kann.Je nach Höhe des Bedarfs und des Eigenkapitals können verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht gezogen werden.

Für die Finanzierung deiner Wunschimmobilie stehen dir verschiedene Arten von Darlehen zur Verfügung:

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche oder jährliche Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht, über die gesamte Laufzeit gleich. Im Laufe der Zeit verringert sich der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil zunimmt.  

Ein Volltilgerdarlehen ist eine Sonderform des Annuitätendarlehens, bei dem der Kreditbetrag innerhalb der Zinsbindungsfrist komplett zurückgezahlt wird. Dadurch sind die monatlichen Raten – je nach gewählter Laufzeit – häufig höher, dafür sind aber in der Regel die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten niedriger. 

Im Vergleich zum Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung kann bei einem variablen Darlehen der Zinssatz in Abhängigkeit von den Marktzinsen schwanken. Dies kann vorteilhaft sein, wenn die Zinsen fallen, kann aber auch das Risiko erhöhen, wenn die Zinsen steigen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet staatlich geförderte Darlehen für bestimmte Arten von Immobilienprojekten an, z. B. für Neubau, Kauf oder energetisches Sanieren.

Diese Darlehensform wird in der Regel für die Anschlussfinanzierung bereits bestehender Darlehen genutzt. Besonderheit hierbei ist, dass der Zins bereits mehrere Jahre im Voraus vereinbart werden kann. Der Zinssatz wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, auch wenn das Darlehen erst deutlich später zur Auszahlung kommt. Dies kann nützlich sein, um sich niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Bei tecis erfolgt die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung in der Regel über ein Annuitätendarlehen, das durch tecis vermittelt wird. Laufzeit, Zinssatz und Tilgung werden zu Beginn des Darlehens festgelegt. Auf diese Weise weißt du von Anfang an, welche monatliche Belastung auf dich zukommt. Bei vielen Banken kannst du den monatlichen Tilgungsanteil innerhalb einer vorgegebenen Bandbreite nach deinen persönlichen Bedürfnissen festlegen, während sich der Zinssatz nach dem marktüblichen Niveau richtet. 

Finanzierungen haben häufig eine Zinsbindung von zehn Jahren, was aber – außer bei sehr niedrigen Darlehen – nicht ausreicht, um den Kredit vollständig zu tilgen. Deshalb ist nach Ende der vereinbarten Zinsbindung in der Regel eine weitere Finanzierungsvereinbarung notwendig, um die verbleibende Schuld zu begleichen: die Anschlussfinanzierung. Die Anschlussfinanzierung erfolgt mit dem aktuellen Zinssatz, der sich von dem der Erstfinanzierung unterscheiden kann. Somit besteht hier das Risiko, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindungsfrist – zum Beispiel nach zehn Jahren – deutlich höher sind als bei dem ursprünglich vereinbarten Darlehen. Dies kann deutlich höhere monatliche Belastungen zur Folge haben. Um solche Zinsanschlussrisiken zu vermeiden, raten wir bei tecis in der Regel zu längeren Zinsbindungen, zum Beispiel über 20 oder sogar 30 Jahre.

Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig über die Bedingungen zu informieren und diese zu vergleichen. Geht man davon aus, dass die Zinsen erheblich steigen werden, bis die Anschlussfinanzierung erforderlich wird, kann man sich den aktuellen Zinssatz mit einem Forward-Darlehen sichern. So kann die Restschuld möglicherweise noch mit einem niedrigeren Zins beglichen werden.  

Viele Menschen stehen irgendwann in ihrem Leben vor der Frage: Mieten oder kaufen? Je früher man eine Antwort findet, desto besser. Entscheidet man sich in jungen Jahren für den Kauf, kann man frühzeitig anfangen, Eigenkapital zu sparen und hat nach der Kreditaufnahme genug Zeit, die Schulden zu begleichen. Eine Übersicht der Vorteile und Risiken der Immobilienfinanzierung hilft, eine Entscheidung zu treffen.

• Grundsätzlich Freiheit und Selbstbestimmungsrecht über Haus oder Wohnung
• Altersvorsorge
• Mietfreies Wohnen im Alter
• Im Optimalfall inflationsgeschützte Geldanlage
• Bei Kapitalanlage: Steuerliche Vorteile und Mieteinnahmen sind möglich

• Langfristige Verpflichtung
• Mögliche unerwartete Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Schuldenaufnahme bei Kreditgeber

Bei der Frage, ob man ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten sollte, waren sich Finanzexpertinnen und Finanzexperten in den letzten Jahren einig: Die Finanzierung einer Immobilie war so günstig wie noch nie und diese Situation sollte unbedingt genutzt werden. Bauzinsen, die unterhalb der Inflationsrate lagen, machten die Finanzierung äußerst erschwinglich.

Allerdings sorgen aktuelle Zinssteigerungen für große Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt. Die Baufinanzierung wird wieder teurer. Stellt sich also die Frage: Lohnt sich eine Finanzierung in Zeiten von Inflation und Zinssteigerungen überhaupt noch? Wir behalten einen kühlen Kopf und erläutern die wichtigsten Faktoren, die bei der Baufinanzierung in Krisenzeiten zu beachten sind.   

Preise steigen, Geldanlagen verlieren an Wert. Doch welche Auswirkung hat die Inflation auf die Immobilie?

Grundsätzlich gelten Immobilien auch in Krisenzeiten als eine geeignete Form zur weniger riskanten Kapitalanlage. In vielen Fällen bleibt der Wert von Sachanlagen auch in Krisenzeiten stabil; eine Wertsteigerung ist nicht ausgeschlossen. Eine Verbesserung der Finanzierungssituation kann sich auch durch die Erhöhung der Mieteinnahmen ergeben.

Lange Zeit haben sich die Zinsen der Baufinanzierung auf einem sehr niedrigen Niveau bewegt. Globale Krisen haben die Zinsrate jedoch nach langer Zeit wieder in den Normalbereich verschoben. Aktuell bewegt sie sich auf einem Niveau von 4,5–5,0 % (Stand: Oktober 2023). Die Zinssteigerung hat für viele Kreditnehmer eine höhere monatliche Rate zur Folge.

Betrachtet man die Zinsentwicklung jedoch über viele Jahre, ist erkennbar, dass sich das Zinsniveau eher normalisiert hat und im langfristigen Vergleich aktuell immer noch günstig ist.

Wurde das Darlehen bereits aufgenommen, sinkt die „echte“ Schuldenlast während einer Inflation, da der Geldwert sinkt. Das Geld ist dann zum Zeitpunkt der Rückzahlung weniger wert als bei der Kreditaufnahme.

In Sachen Immobilienpreise kann eine Inflation einerseits die Preise in die Höhe schnellen lassen. Andererseits können die höheren Baukreditzinsen jedoch zu einer geringeren Nachfrage nach Erwerbsimmobilien führen und somit die Immobilienpreise senken.

Inflation kann sowohl Vor- als auch Nachteile für die Immobilienfinanzierung mit sich bringen. Es ist wichtig, die Auswirkungen der Inflation auf die individuelle finanzielle Lage sowie die eigenen langfristigen finanziellen Ziele zu bedenken. Eine Finanzberatung kann helfen zu verstehen, wie die Inflation die eigene Immobilienfinanzierung beeinflussen könnte.   

Wenn du mit dem Gedanken spielst, ein Eigenheim zu finanzieren, solltest du folgende Voraussetzungen erfüllen:

Je mehr Eigenkapital du hast, desto kleiner wird die Kreditsumme, die du bei der Bank aufnehmen musst. Idealerweise kannst du mit deinem Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten abdecken.  

Die monatliche Rate deines Kredits sollte idealerweise nicht mehr als 40 % deines Nettoeinkommens ausmachen. Wie viel Darlehen du dir finanziell leisten kannst, ist von deiner individuellen Lebens- und Einkommenssituation abhängig. Deine Beraterin oder dein Berater hilft dir, eine sinnvolle Größenordnung festzulegen. 

Um deine Chancen auf einen Kredit zu erhöhen, solltest du auf eine gute Bonität achten. Dein Schufa-Eintrag gibt Auskunft darüber, ob du Zahlungen fristgerecht geleistet hast und ob noch Kredite offenstehen. Hilfreich ist es für einen guten Schufa-Scorewert auch, Möbel- und Konsumkredite möglichst zu vermeiden. 

Wenn du plötzlich deine Traumimmobilie entdeckst, solltest du schnell reagieren können. Halte hierfür deine persönlichen Unterlagen auf dem neuesten Stand, wie zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder Eigenkapitalnachweise. So kannst du unnötige Wartezeiten vermeiden.

Bei der Finanzierung einer Immobilie ist die professionelle Beratung der Schlüssel zum Erfolg, um bei der Vielfalt der Produktanbieter und Fördermöglichkeiten den Überblick zu behalten. Überprüfe zusammen mit deiner Finanzberaterin oder deinem Finanzberater, ob die Immobilienfinanzierung mit deiner persönlichen Situation vereinbar ist. Unser Spezialistenteam begleitet dich auf dem gesamten Weg der Finanzierung. Im Bereich der Anlageimmobilien versorgen wir dich darüber hinaus mit einem qualitativ hochwertigen Objektportfolio. Aus über 500 Darlehensgebern und staatlichen Fördermöglichkeiten erarbeiten unsere Beraterinnen und Berater gemeinsam mit dir eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die am besten zu dir und deiner Lebensplanung passt. Gemeinsam erstellen wir ein Finanzkonzept, das du langfristig umsetzen kannst und das mögliche Veränderungen in deinem Leben berücksichtigt.

Gehe bei der Immobilienfinanzierung auf Nummer sicher und lass dich von unseren Spezialistinnen und Spezialisten beraten.