Was muss ich bei der Finanzierung von Immobilien beachten?

Bei den Bauzinsen ist aktuell von einer Zinswende die Rede: Denn die Epoche der niedrigen Kreditzinsen für eine Immobilienfinanzierung ist vorbei. Lagen die Bauzinsen im Jahr 2021 bei historisch niedrigen 0,8 Prozent für eine 10-jährige Zinsbindung, so sind diese innerhalb der vergangenen Monate rapide gestiegen. Im Mai 2022 lagen sie bei durchschnittlich 2,6 Prozent, im November 2023 bereits bei 4 Prozent. Die Finanzierung der Wunschimmobilie ist also teurer geworden als noch vor einigen Jahren und im September 2023 hat die EZB das zehnte Mal in Folge auch noch den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Dadurch liegt dieser aktuell bei 4,5 Prozent (Stand November 2023). 

Die US-Zentralbank hatte den Leitzins seit März 2022 um mehr als fünf Prozentpunkte angehoben. Während Konsumentinnen und Konsumenten, Sparerinnen und Sparer von einer Leitzinserhöhung profitieren, sind das keine guten Nachrichten für alle, die ein Haus bauen oder kaufen wollen. Denn Immobilienkredite sind dadurch teurer geworden. Nicht nur das: Die Banken haben bereits die Messlatte für die Kreditvergabe erhöht, da sie selbst strengere Vorgaben durch die Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin bekommen haben.

Erstes Kriterium: der Zeitpunkt. Wenn du aktuell nach der passenden Baufinanzierung suchst, stehst du vor der Frage: Jetzt entscheiden oder warten?– Viele Immobilieninteressierte sind von der Angst getrieben, Immobilien und Kredite könnten noch teurer werden. Doch Eile ist kein guter Berater. Es gilt, die Entwicklung der Finanzierungszinsen zu beobachten, die Angebote zu vergleichen sowie mit den Kreditinstituten zu sprechen. Auch der Erfahrungsaustausch mit anderen Bauherrinnen und -herren oder Immobilienkäuferinnen und -käufern kann sinnvoll sein.

Zweites Kriterium: die Kalkulation aus Eigenkapital und Finanzierungskredit. Auf Grundlage der Berechnung von Zinshöhe, Zinsbindung und Tilgungsraten ist absehbar, ob und wie eine Immobilie finanzierbar ist. Je mehr Eigenkapital du einsetzen kannst, desto geringer ist selbstverständlich die Kreditsumme. Damit ist dann auch die Bereitschaft der Bank für die Kreditzusage höher bzw. die Kreditzinsen niedriger. Bei niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung sinnvoll, um die Zinsen langfristig zu sichern. Doch was ist hoch und niedrig? Auch wenn die Bauzinsen unerwartet stark angestiegen sind, sind sie immer noch vergleichsweise gering, betrachtet man das Zinsniveau von rund 7 Prozent in den Achtzigerjahren.  

Wenn du für die erste Zinsfestschreibung eine lange Zinsbindung mit niedrigem Zinssatz gewählt hast, kannst du für deinen festgelegten Zeitrahmen weiterhin von den günstigen Konditionen profitieren. Ein bestehender Vertrag schützt dich zeitlich begrenzt vor einem künftigen Zinsanstieg. Angesichts der möglicherweise steigenden Bauzinsen sollten sich Kreditnehmende mit einer laufenden Baufinanzierung jetzt damit auseinandersetzen, ob sie sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern sollten.

Üblicherweise werden Finanzierungen mit 10 bis 15 Jahren  Zinsbindung gewählt. Damit ist der Kredit aber in der Regel noch nicht abbezahlt. Nach Laufzeitende der Zinsfestschreibung ist also ein erneuter Kredit zur Abtragung der Restschuld vonnöten, die sogenannte Anschlussfinanzierung. Diese Anschlussfinanzierung kannst du frühestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Die Bank kommt hierbei spätestens drei Monate vor Ablauf auf die Kreditnehmenden zu, dies ist vom Gesetzgeber aus vorgeschrieben. Sinnvoller ist es aber, sich selbst frühzeitig zu informieren und Konditionen zu vergleichen. Du musst die Anschlussfinanzierung übrigens nicht bei derselben Bank abschließen.

In den vergangenen Jahren war die Anschlussfinanzierung aufgrund der kontinuierlich fallenden Zinsen meist günstiger als bei Abschluss des Ursprungsdarlehens. Nun kann es sich umgekehrt entwickeln, da die Kreditzinsen möglicherweise weiter steigen. Wenn du die Verhandlung für die Anschlussfinanzierung noch vor dir hast, solltest du jetzt genau die Zinsentwicklung beobachten, mit den Kreditgebenden sprechen und dir die verschiedenen Varianten der Anschlussfinanzierung ansehen.

Die Prolongation: Bei der Prolongation wird der bestehende Vertrag bei derselben Bank zu neuen Konditionen verlängert. Dies ist die komfortabelste Lösung. Der Spielraum für Verhandlungen ist aber geringer.

Die Umschuldung: Die Kreditnehmenden entscheiden sich bei der Anschlussfinanzierung für einen ganz neuen Vertrag bei einer anderen Bank mit besseren Vertragsbedingungen. Hierbei ist der Aufwand höher. Zudem fallen Verwaltungskosten z.B. für die Umschreibung der Sicherheiten an.  

Das Forward-Darlehen: Hierbei entscheiden sich Kreditnehmende sehr früh beziehungsweise zu einem Zeitpunkt mit günstigen Konditionen für eine Verlängerung des Baudarlehens. Diese Variante ist interessant, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, wie es aktuell der Fall ist.

Eine Alternative zu dieser Aufteilung in eine Start- und eine beziehungsweise mehrere Anschlussfinanzierung(en) ist das Volltilgerdarlehen, mit dem die gesamte Kreditsumme innerhalb eines Kreditvertrages abbezahlt wird 

Die drei Varianten der Anschlussfinanzierung zeigen dir deine Spielräume auf. Diese gelten auch für die Finanzierung generell. So gibt es individuelle Lösungen der Kreditrückzahlung – zum Beispiel in Form von im Kreditvertrag vereinbarten Sondertilgungen. Mit einer Sondertilgung kannst du die Kreditsumme und die Laufzeit durch einmalige oder regelmäßige Zahlungen senken. Wenn du parallel zur Baufinanzierung Geld ansparst – zum Beispiel über einen Investmentsparplan oder die Anlage in Aktien –, kannst du dieses für eine Sondertilgung nutzen. Auch das Weihnachtsgeld, Bonuszahlungen oder ähnliche zur Verfügung stehende Summen lassen sich so sinnvoll einsetzen.

Unsere Finanzberaterinnen und Finanzberater von tecis unterstützen dich gerne bei deiner persönlichen Immobilienfinanzierung, damit du planbar in Immobilien als Kapitalanlage investieren oder dir deinen Traum von den eigenen vier Wänden selbstbestimmt verwirklichen kannst.