Immobilieneigentum 2024: Das ändert sich bei Eigenheimen und Mietobjekten 

Die Vorteile einer eigenen Immobilie – egal, ob sie als Eigenheim oder Kapitalanlage genutzt wird – sind vielfältig. So kann sie eine höhere Lebensqualität ermöglichen oder dem eigenen Vermögensaufbau dienen. Als Sachwert kann sie zudem finanzielle Sicherheit und einen gewissen Inflationsschutz bieten. 

Auf der anderen Seite bedeutet sie jedoch auch Verantwortung und Pflichten. Instandhaltungskosten müssen berücksichtigt werden, Mieteinnahmen versteuert, die Grundsteuererklärung abgegeben werden und vieles mehr. Damit du 2024 rundum informiert bist, haben wir daher wichtige Änderungen zusammengefasst, die Hausbesitzerinnen und -besitzer betreffen.  

Seit Januar 2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG oder auch Heizungsgesetz) in Kraft und gibt vor, dass die Heizungen in Neubaugebieten ab sofort zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Dies können beispielsweise Sonnenenergie, Biomasse oder Erdwärme sein.  

Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gelten Übergangsfristen. So können funktionierende Heizungen oder auch kaputte Heizungen, die repariert werden können, weiterhin betrieben werden. Für irreparable Gas- oder Ölheizungen, die komplett ausgetauscht werden müssen, gelten mehrjährige Übergangsfristen. Liegt weder der Anschluss an ein Wärmenetz noch an ein klimaneutrales Gasnetz vor, müssen fossile Heizungen ab 2029 stufenweise einen immer höheren Anteil an erneuerbaren Energien nutzen: 

• Ab 2029: mindestens 15 Prozent 
• Ab 2035: mindestens 30 Prozent 
• Ab 2040: mindestens 60 Prozent 
• Ab 2045: 100 Prozent 

Da durch steigende CO2-Preise die Betriebskosten von Verbrennungsheizungen voraussichtlich deutlich steigen werden, ist zudem ab sofort eine Energieberatung verpflichtend. Hilfe beim Umstieg bieten verschiedene Förderungen über Zuschüsse, Kredite oder steuerliche Vergünstigungen. 

Nach dem Wegfall des Baukindergelds können Familien seit dem 1. Juni 2023 vom KfW-Förderprogramm „Wohneigentum für Familien” (WEF) 300 profitieren, wenn sie klimafreundlich bauen. Hierfür sollen 2024 719,47 Millionen Euro bereitstehen. Die Förderung läuft über zinsverbilligte Kredite mit einer maximalen Zinsbindung von aktuell zehn Jahren. Ab März soll diese auf 20 Jahre angehoben werden. Voraussetzung ist, dass Familien mit einem Kind ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 90.000 Euro nicht übersteigen. Mit jedem weiteren Kind steigt diese Grenze um 10.000 Euro. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 270.000 Euro. 

Um den Wechsel auf klimafreundliche Heizsysteme zu unterstützen, stehen Eigentümerinnen und Eigentümern drei Förderpakete zur Verfügung, die zwar miteinander kombiniert werden können, aber 70 Prozent der Kosten nicht übersteigen dürfen. Die Höchstgrenze für die Förderfähigkeit für Einfamilienhäuser liegt zudem bei maximal 30.000 Euro der Kosten.  

Diese Förderungen sind:

• die Grundförderung von 30 Prozent 
• der Geschwindigkeitsbonus für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer von 20 Prozent (von 2029 an soll der Bonus alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte schmelzen, bis er ab 1. Januar 2037 komplett entfällt) 
• der einkommensabhängige Bonus von 30 Prozent für Haushalte, die 40.000 Euro zu versteuerndes Einkommen nicht überschreiten 
• der Innovationsbonus für den Einbau einer besonders umweltfreundlichen Wärmepumpe von 5 Prozent 
• der Emissionsminderungszuschlag für Biomasseheizungen mit einem Emissionsgrenzwert für Staub von 2,5 Milligramm pro Kubikmeter (zusätzliche pauschale Förderung von 2.500 Euro.

Besitzerinnen bzw. Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie können die Förderungen ab 27. Februar 2024 und bis zum 30. November 2024 beantragen, ab Ende April soll die Antragsstellung für Mehrfamilienhäuser möglich werden und ab Ende Juli schließlich auch für Vermieterinnen und Vermieter, wobei der Auftrag für den Heizungstausch bereits angestoßen und der Förderantrag nachgereicht werden kann. Diese Übergangsregelung gilt bis zum 31. August 2024.  

Erhalte einen Überblick über die Förderprogramme der KfW. 

Seit Anfang 2024 kann die sogenannte Wohn-Riester-Förderung auch für bestimmte energetische Sanierungen genutzt werden. Besitzerinnen und Besitzer einer selbstgenutzten Immobilie können beispielsweise das bereits angesparte geförderte Kapital aus Riester-Verträgen nutzen für die 

• Erneuerung der Heizungsanlage, 
• Wärmedämmung innen und außen,
• Erneuerung von Fenstern und Außentüren,
• Erneuerung bzw. den Einbau einer Lüftungsanlage oder die
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen.

Auch für den Einbau digitaler Systeme, die den energetischen Verbrauch optimieren, kann Wohn-Riester genutzt werden. Wer diese Finanzierungsmöglichkeit nutzen will, benötigt einen Riester-Vertrag, der sich noch nicht in der Auszahlphase befindet. Spätestens zehn Monate vor vertraglich vereinbartem Renteneintritt kann bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund die Entnahme von gefördertem Kapital zu Wohnförderzwecken aus dem Riester-Vertrag beantragt werden (ausgenommen sind Verträge, bei denen die Auszahlphase 2024 beginnen soll). Abhängig von der Vertragsgestaltung können dann bis zu 100 Prozent des angesparten Kapitals entnommen und für die Sanierungsmaßnahmen genutzt werden. Jedoch müssen mindestens 6.000 Euro entnommen werden, wenn die Immobilie vor weniger als drei Jahren gebaut oder gekauft wurde. Bei allen anderen Fällen liegt die Mindesgrenze bei 20.000 Euro. 

Du planst eine energetische Sanierung deiner Immobilie und fragst dich, ob du von Wohn-Riester profitieren kannst? Wir haben weitere wichtige Fakten zusammengetragen und finden gerne im persönlichen Gespräch gemeinsam mit dir heraus, welche Fördermöglichkeiten du sinnvoll nutzen kannst. 

Während bisher nur Öl- und Gasheizungen einer Wartungspflicht unterlagen, gilt dies nun auch für Wärmepumpen, die ab 2024 installiert werden. Diese sollen regelmäßig durch Fachpersonen kontrolliert werden gemäß § 60 a GEG. Die Überprüfung soll nach Abschluss einer vollständigen Heizperiode oder spätestens zwei Jahre nach der Inbetriebnahme vollzogen werden. Für bereits vor 2024 installierte Wärmepumpen gilt eine Frist für die Inspektion bis zum 1. Januar 2029, sollten sie keiner Fernkontrolle unterliegen.  

Nutzt eine Immobilie Wasser als Wärmeträger, steht 15 Jahre nach Einbau eine Kontrolle an. Dies gilt für Anlagen, die nach Oktober 2009 installiert wurden.  

Achtung: Auch Öl- und Gasheizungen zählen zu Heizungen, die Wasser als Wärmeträger nutzen. 

In Gebäuden mit sechs bis neun Wohneinheiten und einer gasbetriebenen Zentralheizung ist ab sofort zudem der hydraulische Abgleich verpflichtend (§ 60 c GEG). Dabei soll die Vorlauftemperatur geprüft und optimiert werden, um für alle Räume eine gleichmäßige Wärmeverteilung sicherzustellen.  

Achtung: Da Verstöße als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, können sie Strafen von bis zu 50.000 Euro nach sich ziehen! 

Sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen gelten ab sofort strengere Vorgaben für die Wärmedämmung von Rohrleitungen. Ab sofort darf die durchschnittliche Oberflächentemperatur von Leitungen 40 °C nicht überschreiten, wodurch freiliegende Rohre nicht mehr erlaubt sind. Für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer bedeutet dies, zusätzlich zu dämmen oder Material mit niedriger Leitfähigkeit zu nutzen. Auch für die Leitungen von Klimakältesystemen und Raumlufttechniksystemen (bspw. Lüftungsanlagen) gelten neue Regelungen: Hier darf die Oberflächentemperatur bei höchstens 10 °C liegen und eine Dämmschicht ist verpflichtend. 

Eine bundesweite Solarpflicht gibt es in Deutschland nicht, jedoch gelten in einzelnen Bundesländern eigene Bestimmungen. So gilt ab sofort in Nordrhein-Westfalen die Solarpflicht für gewerbliche Neubauten, die ab 2025 auf private Neubauten ausgeweitet wird. Ab 1. Juli 2024 gilt in Bremen, dass Eigentümerinnen bzw. Eigentümer bei Dachsanierungen auf geeigneten Dächern auf mindestens 50 Prozent der Dachfläche Solaranlagen zu betreiben haben. In Niedersachsen beschränkt sich diese Pflicht seit Jahresbeginn auf öffentliche Neubauten, während Hessen ab November die Solarpflicht für landeseigene Bestandsimmobilien einführt.  

2024 liegt der Grundfreibetrag um 696 Euro höher als im Vorjahr und damit bei 11.604 Euro (10.908 Euro in 2023) beziehungsweise 23.208 Euro bei gemeinsamer Veranlagung. Das sind auch gute Nachrichten für Vermieterinnen und Vermieter, denn Mieteinnahmen zählen zu den Steuerfreibeträgen. 

Vermieterinnen und Vermieter können gemäß § 71 m des GEG eine Mieterhöhung rechtfertigen, wenn sie eine alte Heizung gegen eine Wärmepumpe tauschen, da dies als Modernisierungsmaßnahme gilt. Voraussetzung ist jedoch, einen Wirkungsgrad von mindestens 2,5 zu erbringen, damit die Energie auch wirklich effizient genutzt wird. Ist dies nicht gegeben, dürfen die Investitionskosten nur zur Hälfte auf die Mieterinnen und Mieter übertragen werden.  

Mit den Bemühungen der Bundesregierung, klimafreundliches Wohnen voranzutreiben, gehen 2024 einige Änderungen einher. Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sowie Vermieterinnen und Vermieter sehen sich neuen Pflichten gegenüber, können aber auch von Fördermöglichkeiten profitieren.  

Hier noch einmal die Änderungen im Überblick: 

• Das Gebäudeenergiegesetz bringt neue energetische Anforderungen. So sollen Heizungen mit fossilen Brennstoffen schrittweise gegen umweltfreundlichere Alternativen ausgetauscht werden. 
• Mit Förderprogrammen soll klimafreundliches Bauen und der Umstieg auf umweltfreundliche Heizungen erleichtert werden. 
• Für Wärmepumpen, aber für auch Heizsysteme gelten neue Wartungspflichten. 
• Für die Isolierung von Rohrleitungen gelten ab sofort strengere Vorgaben. 
• Die Solarpflicht, die von den einzelnen Bundesländern bestimmt wird, wird ausgeweitet. 
• Vermieterinnen und Vermieter profitieren von einem höheren Grundfreibetrag. 
• Beim Wärmepumpeneinbau in Mietobjekten können Mieterhöhungen gerechtfertigt werden.

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