Warum kosten Immobilien so viel?

Seit rund zehn Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland stark. Das Statistische Bundesamt dokumentiert in seinem Häuserpreisindex für Wohnimmobilien – ein Indikator für die Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Deutschland –, dass die Preise von 2015 bis 2021 um rund 54 Prozent gestiegen sind. Für das vierte Quartal 2021 wurde mit einem Plus von rund zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal der stärkste Preisanstieg seit dem Jahr 2000 verzeichnet.

Das hat mehrere Gründe. Vor allem übersteigt die Nachfrage nach Häusern und Bauland das Angebot. Weitere Ursachen sind Immobilienspekulation, knappe Rohstoffe, Lieferkettenprobleme und eine damit einhergehende Verteuerung der Baukosten. Nun steigen zudem auch die Baufinanzierungszinsen. Dennoch bleiben der Wunsch nach einem Eigenheim und nach dem Kauf von Kapitalanlageimmobilien als lukrative Investition die Spitzenreiter bei der Lebens-, Altersvorsorge- und Vermögensplanung.

Immobilien sind und bleiben teuer, aber sind sie auch zu teuer? Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn in die Preisbetrachtung und Bewertung müssen Kaufpreis, Finanzierungszinsen, Inflation, Baunebenkosten, Rendite und weitere Faktoren einbezogen werden. Ein Indikator ist der Verkehrswert, der beispielsweise durch ein Gutachten ermittelt werden kann. Wenn der Kaufpreis weit über dem Verkehrswert liegt, spricht man von einer teuren Immobilie. Auch die Miete, die für eine Immobilie zu erzielen ist, kann ein Hinweis sein.

Werden Immobilien zum Spekulationsobjekt, treibt dies die Preise weiter hoch, weil nicht die Nutzung, sondern eine möglichst hohe Rendite durch Wertzuwachs und Vermietung im Fokus steht. Dabei weichen die Immobilienpreise von den sogenannten Fundamentalfaktoren, in diesem Fall ist das die Entwicklung von Einkommen und Mieten, ab. Die Bundesbank hält Wohnimmobilien an bestimmten Standorten aktuell für überbewertet und kommt zu der Einschätzung, dass Wohnhäuser und Wohnungen in deutschen Städten im Jahr 2021 „zwischen 15 und 40 Prozent über dem Preis lagen, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“.  

Der Verkehrswert bestimmt, wie hoch der Wert einer Immobilie am Tag der Wertermittlung ist.

Faktoren:

• Lage & Umfeld
• Aktuelle Marktsituation
• Rechtliche Rahmenbedingungen
• Ausstattung von Grund & Boden
• Grundfläche & Zuschnitt
• Alter der Immobilie
  

Bewertungsanlässe:

• Scheidung
• Erbschaft & Schenkung
• Gerichtliche Angelegenheiten
  
• Betriebsvermögen
• Private Zwecke

Es wird prognostiziert, dass bei der Preisentwicklung noch kein Ende in Sicht ist, vor allem in den Ballungszentren, in denen Wohnraum besonders knapp ist. Zu den bereits genannten Gründen kommen die Inflation, die Energiekrise und der Mangel an lukrativen Anlagemöglichkeiten hinzu. Ob und wann die Immobilienpreise sinken, lässt sich aufgrund der vielen gesamtwirtschaftlichen und politischen Einflüsse nur schwer prognostizieren. Dasselbe gilt für den idealen Zeitpunkt für einen Immobilienkauf und die Immobilienfinanzierung.

Unser Tipp: ausführlich informieren, sich beraten lassen und die Preisentwicklungen genau beobachten. Es gibt zahlreiche Faktoren, die in die Entscheidung für eine Immobilie miteinfließen. Nicht nur der Preis, auch die gesamte persönliche und finanzielle Situation ist entscheidend, um einen guten Zeitpunkt zu finden und vor allem die sorgenfreie Anschaffung einer Immobilie zu gewährleisten.

Die Niedrigzinsphase mit historisch niedrigen Zinsen ist zu Ende. Von Dezember 2021 bis April 2022 hat sich der Zinssatz für Immobilienkredite bereits verdoppelt. Für 2022 werden weitere Anstiege erwartet. Der Immobilienerwerb mithilfe einer Baufinanzierung wird also teurer. Dennoch liegen die Zinsen für Hypothekendarlehen im langfristigen Vergleich immer noch unter dem Niveau von rund sieben Prozent in den 1980er-Jahren. Die steigenden Zinsen wirken sich aktuell vor allem für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer aus, die keine lange Zinsbindung vereinbart haben. Eine Beispielrechnung zeigt die Folgen eines höheren Zinssatzes auf die Finanzierung: Bei einem Kredit in Höhe von 300.000 Euro verursacht eine Zinserhöhung um 0,25 Prozent jedes Jahr Mehrkosten in Höhe von rund 750 Euro.

Die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung) ist die Garantie auf einen vereinbarten Zinssatz. Der Zeitraum für die festgelegte Zinsbindung wird als Zinsbindungsfrist (auch Zinsfestschreibung) bezeichnet. Änderungen der Zinshöhe sind nicht möglich. Steigende oder fallende Finanzierungszinsen wirken sich demnach nicht auf den Darlehensvertrag aus. Die Dauer eines Darlehensvertrags umfasst normalerweise zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Damit ist der Kredit in der Regel aber noch nicht abbezahlt. Die verbleibende Restschuld wird dann über eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen und mit neuer Zinsbindungsfrist abgetragen. Durch jährliche Sondertilgungen während der Zinsbindungsfrist, kann die Restschuld am Ende der Zinsbindung reduziert werden.

Wenn die Kreditzinsen hoch sind, wird eine kurze Laufzeit empfohlen, um bei einem weiteren Kredit von niedrigen Zinsen profitieren zu können. Sind die Kreditzinsen niedrig, ist eine relativ lange Zinsbindungsfrist sinnvoll. Bei langer Zinsfestschreibung ist zu beachten, dass die Kreditinstitute einen Zinsaufschlag berechnen. Ein weiterer Parameter ist die Tilgung, also die Rückzahlung der Kreditsumme plus der Kreditzinsen. Mit dem Kreditvertrag wird die Höhe der monatlichen Tilgungsrate festgelegt. Die Tilgungsraten berechnen sich aus der Laufzeit des Kredits, der Kredithöhe und der Verzinsung. Der Tilgungssatz liegt in der Regel zwischen zwei und fünf Prozent.

Kreditnehmenden mit einer laufenden Immobilienfinanzierung stellt sich die Frage, wie sie sich gegen weiter steigende Zinsen und die daraus folgenden Mehrkosten zum Beispiel für die Anschlussfinanzierung absichern können. Eine Möglichkeit besteht darin, parallel ein Guthaben anzusparen und es gewinnbringend anzulegen, beispielsweise in Aktien. Der zukünftige Erlös bietet die Option für eine Sondertilgung und damit für eine Verkürzung der Darlehenslaufzeit.

Mit den Preis- und Zinserhöhungen wächst das Risiko, dass Kreditnehmende ihre Darlehen nicht zurückzahlen können. Um diesem Risiko präventiv entgegenzuwirken, hat die Finanzaufsicht BaFin im April 2022 strengere Regeln für die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten eingeführt. Banken müssen nun einen Kapitalpuffer zurücklegen. Die Folge: Möglicherweise werden weniger Darlehen vergeben, und die Konditionen könnten sich zusätzlich verschlechtern.

Auch bestehende Immobilienkredite mit variablen Zinssätzen können teurer werden, was die Rückzahlung des Darlehens erschwert. Damit sich private Bauherrinnen und Bauherren nicht überschulden, gibt es bereits seit dem Jahr 2016 die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri). Diese regelt die Bedingungen für Antragstellende und gibt vor, dass die Kreditinstitute die Kundinnen und Kunden umfassend über die Risiken und Klauseln der Kreditverträge aufklären müssen.  

Die Pandemie hat zu weltweiten Rohstoffengpässen und Lieferkettenproblemen geführt. Der Ukrainekrieg verschärft die Situation weiter. Ob Holz, Stahl oder Dämmmaterial, ob Transportunternehmen oder Handwerksbetriebe – Bauherrinnen oder Bauherren müssen sich beim Neubau oder bei Renovierungen auf weitere Preiserhöhungen bei Baustoffen und Bauleistungen einstellen. So rechnet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes für 2022 aufgrund der anhaltenden Lieferengpässe und anziehenden Energiepreise mit einer Preissteigerung der Bauleistungen von rund vier Prozent.

Immer mehr Menschen möchten in Immobilien investieren, sei es für die Eigennutzung oder als Kapitalanlage, weil dies als sichere, risikoarme und wertbeständige Anlageform und Altersvorsorge gilt. Doch Bauland und Wohnraum sind knapp. Diese Verknappung treibt die Preise in die Höhe. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft müssten bundesweit jährlich 308.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Wohnungsbedarf vor allem in deutschen Städten zu decken. Die Bunderegierung will die Rahmenbedingungen für jährlich 400.000 neue Wohnungen schaffen. Doch Hürden wie Bürokratie für Bauanträge, teilweise ausgeschöpfte staatliche Förderungen und hohe Umweltstandards lassen das Vorhaben ambitioniert erscheinen.