Immobilien als Kapitalanlage: So vermietest du richtig

Eine vermietete Wohnung kann als wichtiger Baustein zum Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge dienen. Selten war der Einstieg einfacher als jetzt. 

Ein Trend am deutschen Wohnungsmarkt ist ungebrochen: Die Mieten ziehen weiter an. Vom letzten Quartal 2023 zum ersten Quartal 2024 legten sie bei Neubauten um 1,6 Prozent zu, bei Bestandsimmobilien um 1,7 Prozent. Laut dem Marktportal Immoscout24 kostete eine Zweizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern im Bestand zuletzt durchschnittlich 599 Euro Kaltmiete, für Neubauten wurden 833 Euro fällig. 

Für Vermieterinnen und Vermieter sind das gute Nachrichten, zumal die Nachfrage nach Wohnungen hierzulande anhaltend hoch ist. In keinem anderen EU-Land ist die Eigentümerquote niedriger als in der Bundesrepublik: Gut die Hälfte aller Deutschen leben zur Miete, Tendenz steigend. 

Die Verwerfungen am Immobilienmarkt haben in zahlreichen Städten zu Preisrückgängen geführt – was den Einstieg für Anlegerinnen und Anleger attraktiver macht: Wer Wohnungen neu vermietet, kann in den 30 wichtigsten deutschen Großstädten inzwischen wieder mit Bruttomietrenditen von über drei Prozent kalkulieren. Die Einstiegschancen sind somit ausgesprochen günstig – zumal die Finanzierungskosten zuletzt gesunken sind. Gegenüber November 2023 waren Immobilienkredite im Juni 2024 durchschnittlich um rund einen halben Prozentpunkt günstiger. 

Nach der Preiskorrektur der vergangenen zwei Jahre haben sich auch die Kaufpreise stabilisiert. Im Frühjahr 2024 sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen laut ImmoScout 24 im deutschlandweiten Durchschnitt wieder leicht gestiegen, in Metropolen wie Köln (plus 1,5 Prozent) oder München (plus 1,3 Prozent) sogar recht deutlich. 

Dieser Trend dürfte zumindest in gefragten Lagen anhalten, da aufgrund der Verwerfungen am Markt infolge von Corona-Pandemie, Energiekrise und allgemeinen Kostensteigerungen am Bau derzeit nur sehr vereinzelt neue Wohnungen auf den Markt kommen. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft (ZIA) prognostiziert für 2025 rund 750.000 fehlende Wohnungen .

Wer in eine vermietete Wohnung investiert, kann somit voraussichtlich von regelmäßigen Einnahmeströmen und der langfristigen Wertsteigerung einer inflationsgeschützten Sachwertanlage profitieren. 

Claus Rohde leitet bei tecis als Vertriebsdirektor den Bereich Kapitalanlage Immobilien. Im Interview erklärt er, warum der Kauf einer vermieteten Wohnung gerade jetzt eine sinnvolle Investition in die persönliche Altersvorsorge sein kann – und weshalb eine Immobilie auch immer etwas mit Emotionen zu tun hat.

Am Immobilienmarkt herrscht Verunsicherung: Die Wohnungspreise sind in den vergangenen zwei Jahren vielerorts gesunken. Zugleich muss man höhere Finanzierungskosten einplanen. Was bedeutet das für Menschen, die sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessieren?

Auch wenn es paradox klingen mag: Die aktuelle Marktsituation ist für Kaufinteressentinnen und -interessenten ideal, denn die Immobilienpreise haben je nach Region seit dem Höchststand im Frühjahr 2022 um durchschnittlich zehn bis 15 Prozent nachgegeben. Außerdem sind die Gehälter in vielen Branchen zuletzt deutlich gestiegen . Im Verbund mit den zuletzt gesunkenen Zinssätzen führt das zu mehr Liquidität. 

Viele Neubauprojekte wurden in den vergangenen Monaten auf Eis gelegt. Welche Konsequenzen erwartest du für den Mietmarkt?

Die Nachfrage nach Wohnraum ist anhaltend hoch. Angebot und Nachfrage klaffen dadurch immer weiter auseinander, was zu steigenden Mieten in vielen Regionen führt. Für Kapitalanlegerinnen und -anleger bedeutet das potenziell deutlich steigende Renditen ihrer Anlageimmobilie.

Warum kann eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus eine sinnvolle Komponente der Altersvorsorge sein?

Wer in 25 Jahren in den Ruhestand geht, muss schon heute vorsorgen, um die mögliche Rentenlücke zu schließen. Eine Anlageimmobilie ist in der Regel ein jahrzehntelanges Investment und daher oft besonders gut geeignet. Sachwerte wie eine Wohnung sind zudem ein perfekter Schutz gegen Inflation.

Davor können auch Aktienfonds oder Aktien schützen, oder?

Richtig. Gut gemanagte Investmentfonds bieten trotz aller Risiken attraktive Chancen und waren bei einer langfristigen Anlage in der Vergangenheit sinnvoll. Ich selbst lege seit 25 Jahren unter anderem in Aktienfonds an. Aber die Kurse am Kapitalmarkt schwanken, was nicht zu jedem Anlegertyp passt. Sinnvoll ausgewählte Immobilien in guten Lagen können Stabilität bieten. Später kann ich als Immobilienbesitzerin oder -besitzer dann entscheiden, ob ich die Immobilie behalte und von den Mieteinnahmen profitiere oder sie doch lieber verkaufe. 

Was unterscheidet den Kauf einer Anlageimmobilie von dem einer selbst genutzten Wohnung?

Anders als bei der Selbstnutzung muss ich bei der Kapitalanlage mein Immobilienvermögen nicht allein aufbauen. Zwei weitere Beteiligte helfen mit: Den Löwenanteil der monatlichen Investition zahlen im Idealfall die Mieterinnen und Mieter, und auch der Staat unterstützt: Darlehenszinsen sind für Kapitalanlegerinnen und -anleger steuerlich voll ansetzbar, was die tatsächliche Belastung deutlich abmildert. So lässt sich bei überschaubarem Eigenkapitaleinsatz und einer moderaten monatlichen Zuzahlung ein erhebliches Vermögen aufbauen.

Die staatliche Förderung ließ zuletzt etwas zu wünschen übrig.

Ja, aber insbesondere Neubauprojekte, die der Schaffung von vermietetem Wohnraum dienen, werden wieder deutlich unterstützt. Vor allem die degressive Neubau-AfA macht den Neubau von Mietwohnungen wieder deutlich attraktiver. 

Was bedeutet Neubau-AfA?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Anschaffungskosten für Bestandsgebäude, die nach dem 1. Januar 1925 gebaut wurden, lassen sich meist nur mit zwei Prozent pro Jahr abschreiben. Bei Neubauten, die bestimmte Bedingungen erfüllen, können nun fünf Prozent angesetzt werden. In manchen Fällen lässt sich diese Regel sogar mit der bereits bestehenden Sonder-AfA kombinieren, sodass sich anfänglich sogar bis zu zehn Prozent abschreiben lassen. Das kann eine dreistellige monatliche Entlastung für Käuferinnen und Käufer bedeuten. Zudem gibt es für energetisch hochwertige Neubauten neue staatliche Förderprogramme, die als günstiger Baustein in die Gesamtfinanzierung eingebunden werden können.

Für welche Immobilien interessieren sich eure Kundinnen und Kunden typischerweise?

Die Anforderungen sind ganz unterschiedlich: Die eine wünscht sich eine klassische Anlageimmobilie für die Altersvorsorge, der andere will generationenübergreifendes Immobilienvermögen für seine Kinder schaffen, und Menschen mit hohen Steuersätzen investieren häufig in Baudenkmäler oder Neubauten mit hoher AfA. Gerade haben wir eine junge Familie, die über uns eine vierte Kapitalanlageimmobilie kaufen möchte, um die möglichen Vorteile optimal zu nutzen.

Worauf müssen Investorinnen und Investoren bei der Objektauswahl unter anderem achten?

Auch wenn die Antwort abgedroschen klingt – sie lautet: Lage, Lage, Lage! Der Standort der Immobilie spielt nach wie vor eine wesentliche Rolle. Wie ist die demografische Entwicklung vor Ort? Gibt es zukunftsträchtige Arbeitgeber? Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten vorhanden? Wie ist der Standort an öffentliche Verkehrsmittel angebunden? All das beeinflusst maßgeblich die Entwicklung der Mieten – und der Immobilienpreise. 

Was gibt es noch zu berücksichtigen?

Zum Beispiel, dass die Wohnung so geschnitten ist, dass sie sich gut vermieten lässt. Und auch diese Fragen sollten sich Käuferinnen und Käufer stellen: Gehören die Wohnungen im Haus vorwiegend Selbstnutzerinnen und -nutzern oder Kapitalanlegerinnen und -anlegern? Wie erfahren ist die Hausverwaltung? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?

Klingt anspruchsvoll. Wie hilft tecis dabei, das passende Objekt zu finden?

tecis vermittelt ausschließlich Wohnungen, die ein detailliertes Vorauswahlverfahren durchlaufen haben, bei dem professionelle Bewertungs- und Auswertungstools zum Einsatz kommen. Dabei werden die eben genannten Punkte für jedes einzelne Projekt geklärt. Hat eine Immobilie diese Prüfung bestanden, übernehmen unsere mehr als 60 Spezialistinnen und Spezialisten für Kapitalanlageimmobilien und unterstützen unsere Kundinnen und Kunden bei der Auswahl. Die Projekte umfassen teilweise zwischen 40 und mehreren Hundert Wohneinheiten, die wir einzeln vermitteln. Dabei besprechen wir auch, ob etwa ein Objekt sinnvoll ist, bei dem die Einnahmen in einen Mietpool fließen oder – wichtig bei Neubauten – ob eine Erstvermietungsgarantie gewünscht wird. 

Der Neubau von Wohnungen wurde zuletzt stark zurückgefahren. Wie können tecis Kundinnen und Kunden dennoch in dieses Segment einsteigen? 

Wir arbeiten unter anderem mit großen Projektentwicklern zusammen, die unsere Vertriebsstärke schätzen. Aus diesem Grund können wir Interessentinnen und Interessenten auch jetzt eine umfängliche Auswahl interessanter Neubauobjekte bieten. Wir haben zudem aktuell einige Projekte im Vorlauf, die zeitnah auf den Markt kommen sollen.

Der Wert einer Immobilie hängt nicht zuletzt auch vom energetischen Zustand ab. Was ratet Ihr Interessentinnen und Interessenten, die den Kauf einer Bestandsimmobilie ins Auge fassen?

In der Regel vermitteln wir Immobilien mit hohen Standards. In Einzelfällen weichen wir davon ab, liefern dann aber ein Sanierungskonzept, mit dem sich die Immobilien wenigstens auf die Energieeffizienzklasse D heben lassen. Die Kosten hierfür sind steuerlich absetzbar und lassen sich übrigens anteilig auf die Nettokaltmiete umlegen.

Eine Immobilie bedeutet auch Verantwortung. Worauf sollten sich Käuferinnen und Käufer einstellen?

In der Tat ist das ein langfristiges Investment. Deshalb erläutern wir auch die damit verbundenen Themen wie zum Beispiel: Wofür bin ich als Vermieterin oder Vermieter selbst zuständig, und was nimmt mir die Hausverwaltung ab? Wie sorge ich sinnvoll für mögliche Mietausfälle und zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen vor?

Welche Voraussetzungen gilt es zu erfüllen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben? 

Zunächst einmal eine dauerhaft gute Bonität. Ein gesundes Maß an liquidem Eigenkapital ist wichtig, zum Beispiel um die Erwerbsnebenkosten zu decken. Und auch nach dem Kauf sollte zur Sicherheit immer noch ein ausreichender finanzieller Airbag verbleiben.

Wie prall sollte der sein?

Meine Empfehlung ist in der Regel, dass ungefähr ein Jahresnettoeinkommen mehr oder weniger frei verfügbar sein sollte – in Form schnell liquidierbarer Anlagen von Tagesgeld bis zu Investmentfonds. Wenn eine solche finanzielle Rücklage noch nicht besteht, sollte sie über geeignete Anlagen sukzessive aufgebaut werden.

Welche Möglichkeiten bieten sich denen, die auf anderem Weg in die Anlageklasse Immobilien investieren wollen?

Da gibt es die Option, in Immobilienfonds zu investieren, um an der aktuellen Marktentwicklung teilzuhaben. Dies kann – gerade auch für jüngere Leute – bei einem positiven Verlauf den Grundstock für den späteren Kauf einer Anlageimmobilie bilden. 

Also am besten doch eine Investition in vier Wände? 

Na ja, neben vielen objektiven Gründen kommt bei dieser Anlageform der emotionale Faktor dazu: Eine Anlageimmobilie ist eben keine nüchterne Geldanlage – Käuferinnen und Käufer investieren in ein Objekt zum Anfassen, an dem sie vorbeifahren können und in dem gelebt wird. Solche Emotionalität bietet kaum eine andere Anlageform.

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus kann langfristigen Vermögensaufbau mit vielen steuerlichen Vorteilen bieten. 

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