Immobilien als Kapitalanlage: Profi-Tipps für den Kauf

Allerdings hat nur etwa die Hälfte der Generation Z feste Ziele für den Umgang mit den eigenen Finanzen. Dabei geht es gar nicht mal unbedingt darum, schon mit Mitte 20 in die eigenen vier Wände zu ziehen. Denn Immobilien können sich auch hervorragend als Mittel zum Vermögensaufbau eignen: Wer in jungen Jahren clever investiert und später mit Gewinn verkauft, kann so das notwendige Eigenkapital für den eigenen Wohntraum aufbauen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist natürlich etwas anderes, als sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die aus seiner Sicht wesentlichen Unterschiede für die Kaufentscheidungen erklärt Robin Ganser. Der 35-jährige Hamburger ist General Sales Manager bei tecis und hat sich auf das Thema Kapitalanlage Immobilien spezialisiert.

„Wer sich eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, sucht in der Regel nach Selbstverwirklichung“, so Robin. „Hier muss alles den eigenen Wünschen entsprechend sein: die Lage, das Geschoss, die Ausstattung des Gebäudes. Die Rendite spielt keine Rolle, weil das Gebäude irgendwann abbezahlt sein und dann ins Eigentum übergehen soll.“

Deutlich weniger emotional sollte hingegen die Entscheidung für eine Kapitalanlage gefällt werden: „Wer die Immobilie als reine Investition nutzt, achtet auf die Rendite. Er möchte von den steuerlichen Vergünstigungen profitieren, die ein solcher Kauf mit sich bringen kann, und gleichzeitig ein passives Einkommen generieren. Eigene Vorstellungen – etwa, welche Etage die beste ist – spielen dabei oft eine untergeordnete Rolle. Diese Entscheidungen treffen dann die künftigen Mieterinnen und Mieter für sich.“

Schaut man sich die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten zehn, fünfzehn Jahren an, sieht man bei vielen Immobilien eine unglaubliche Erfolgsgeschichte. „Nicht zuletzt wegen der Coronapandemie hat das Thema Wohnen nochmals einen ganz anderen Stellenwert im Bewusstsein der Menschen gewonnen“, erklärt Robin Ganser. „Für das Jahr 2021 sind deshalb in den Großstädten zumeist zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen.“

Die steigende Nachfrage bedeutet jedoch auch steigende Preise. Allerdings fällt das nach Meinung des General Sales Managers weniger ins Gewicht als die extrem niedrigen Zinsen: „Fremdkapital ist zurzeit unfassbar günstig. Wenn man den sogenannten Erschwinglichkeitsindex anschaut, dann stellt man fest: Heute muss man für einen Kredit zwei Drittel weniger Kapital aufbringen als noch vor zehn Jahren.“

Obwohl sich der Immobilienmarkt seit vielen Jahren kontinuierlich zugunsten der Investierenden entwickelt, solltest du bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um hier mit einzusteigen. Robin erläutert die Kriterien für die Vermittlung einer Immobilie, die von tecis Beraterinnen und Beratern als Richtwert genutzt werden. Hier am Beispiel für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von etwa 290.000 Euro:

• Nettoeinkommen: mindestens 2.800 Euro für Singles oder 3.500 Euro für Paare
• Erspartes: 20.000 bis 25.000 Euro
• monatliche Rate: mindestens 250 Euro
  

Auch wer eine Immobilie als reine Kapitalanlage erwirbt, sollte sich über die Nebenkosten und Risiken Gedanken machen. „Da ist zunächst einmal die Grunderwerbssteuer“, weiß Robin. „Diese liegt aktuell je nach Standort zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen um die 2 Prozent Notar- und Gerichtskosten. Das erklärt, warum bei tecis ein angespartes Startkapital von 20.000 bis 25.000 Euro empfohlen wird: Damit sind diese Kosten beim Kauf gedeckt.“ Weitere Kosten können hinzukommen, so Robin: „Das monatliche Hausgeld, das beim Kauf von Wohnungen anfällt, dient der Bildung von Rücklagen für Sanierungs- und Reparaturmaßnahmen.“

Als größtes Risiko bei der Investition in Immobilien sieht der erfahrene Sales Manager Robin Ganser das Gebäude selbst. „Hier sehe ich auch Handlungsbedarf bei der Politik. Seit einigen Jahren gibt es den Energieausweis, aber Laien können damit in der Regel recht wenig anfangen. Viel sinnvoller wäre eine beim Kauf zu erstellende Übersicht darüber, welche Sanierungsmaßnahmen wann anstehen und wie viel sie dann in etwa kosten könnten.“

Ein weiteres Risiko besteht laut Robin durch die Mietenden. Bei jedem Mieterwechsel sowie während der gesamten Mietzeit kann im Rahmen der gesetzlichen Mietpreisdeckelung eine Erhöhung erfolgen. Gleichzeitig kann es aber auch zu Zahlungsausfällen und schlimmstenfalls Sachschäden am Eigentum des Vermietenden während der Mietzeit kommen. „Außerdem kann ein Standort sich sowohl positiv als auch negativ verändern. Wertsteigernd wäre zum Beispiel, wenn die Anbindung an den ÖPNV optimiert oder der Netzausbau vorangetrieben werden. Es kann jedoch auch Ereignisse geben, die zu einer Wertminderung der Immobilie führen, zum Beispiel durch bestimmte verkehrspolitische Entscheidungen. Und letztlich stellen auch die Handwerkerkosten ein gewisses Risiko dar – nicht nur wegen eventueller Lieferschwierigkeiten aufgrund der Pandemie, sondern auch, weil die zunehmend grüneren Technologien die Gewerke vor ganz andere Herausforderungen stellen.“

Du findest, Immobilien als Kapitalanlagen sind eine richtig gute Strategie? Dann
lass dich von uns beraten.

Profis wie Robin Ganser inspirieren dich? Dann werde Teil des tecis Teams!

Deine Rechte:

• Kautionszahlung (maximal das Dreifache der Monatsmiete)
• Kündigung von Mietern (ordentlich, fristlos, Sonderkündigung)
• Mieterhöhungen unter den gesetzlichen bzw. vertraglichen Voraussetzungen
• Umlage von Betriebskosten laut vertraglicher Vereinbarung
• Untersagung der Haltung von Hunden und Katzen
  

Deine Pflichten:

• Instandhaltung
• Beseitigung von Schäden/Mängeln in der Bausubstanz, inkl. Schimmel
• Verkehrssicherung
• Jährliche Abrechnung der Nebenkosten
• Heizfunktion (1. Oktober bis 30. April)
• Ausstellung von Wohnungsgeberbescheinigungen

In Folge 5 des tecis Podcasts „Finanzberatung deiner Generation“ verrät dir Robin weitere Tipps rund um den Immobilienerwerb.