Immobilienfinanzierung: Eigentum statt Miete

Wer in der eigenen Immobilie wohnt, ist in der Regel deutlich vermögender als Mieterinnen oder Mieter. Laut Deutscher Bundesbank lag der Mittelwert (Median) des Nettovermögens von Eigentümerhaushalten 2021 bei knapp 365.000 Euro. Mieterhaushalte kamen dagegen lediglich auf einen Wert von rund 16.000 Euro. Zur Vermögensbildung kann das Eigenheim offenbar als essenzieller Baustein dienen.

Seit dem Ende der Niedrigzinsphase im Frühjahr 2022 sind der Kauf oder der Bau einer Immobilie jedoch für viele deutlich schwieriger zu stemmen. Die Kreditkosten haben sich binnen kurzer Zeit vervierfacht. Obwohl die Immobilienpreise vielerorts ins Rutschen kamen, waren das eigene Haus oder die eigene Wohnung für weniger Menschen erschwinglich.

Nun scheint sich der Markt erneut zu drehen: Die Zinsen sind rückläufig, und mancherorts setzen Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer schon wieder höhere Preise durch. „Der Markt hat eine Phase der Bodenbildung erreicht“, fassen die Expertinnen und Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) die Lage zusammen.

Das liegt nicht zuletzt daran, dass die Neubauzahlen bundesweit eingebrochen sind. Schon bald würden nur noch 150.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt, prognostiziert der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) – weitaus weniger als jene 400.000 Wohneinheiten, die Ökonominnen und Ökonomen zufolge nötig sind, um den Wohnungsmangel in den Ballungsräumen zu beseitigen.

Der Mangel an Neubauten veranlasst somit immer mehr Interessierte zum Kauf von Bestandsimmobilien. Der Preisrückgang bei älteren Häusern und Wohnungen in den Jahren 2022/2023 dürfte sich somit wohl nicht fortsetzen – selbst wenn sie nicht mehr auf dem neuesten Stand sind und energetische Sanierungen anstehen.

Kauf- beziehungsweise Bauwillige sollten also möglichst bald ihre finanziellen Optionen prüfen, um sich bei passender Gelegenheit ihr Wunschobjekt zu sichern und so langfristig Sachvermögen aufzubauen.

Claus Rohde leitet bei tecis als Vertriebsdirektor den Bereich Immobilienfinanzierung. Im Interview erklärt er, weshalb die selbst genutzte Immobilie wichtiger Bestandteil einer soliden Altersvorsorge sein kann und warum Kaufinteressierte nicht auf weiter fallende Preise spekulieren sollten.

Claus, die Deutsche Bundesbank sieht den Hauspreisverfall in Deutschland noch nicht am Ende. Auch nach dem zum Teil heftigen Preisrückgang bei Wohnimmobilien 2023 könnte die Erosion weitergehen, schrieb sie im Frühjahr. Sollten Kaufinteressierte also besser noch abwarten?

Ich glaube, der Markt dreht sich gerade. In einigen Regionen haben sich die Kaufpreise schon stabilisiert oder ziehen sogar an. Weiter abzuwarten, birgt somit das Risiko, dass Immobilien sich verteuern. Ende ist die Antwort auf die Frage jedoch sehr individuell und hängt von vielen Faktoren ab: der Region, der eigenen finanziellen Lage, der Lebenssituation …

Was spricht für einen Preisanstieg bei Wohnungen und Häusern?

Aufgrund der hohen Inflation in den letzten Jahren gab es in vielen Bereichen deutliche Lohn- und Gehaltssteigerungen. Gleichzeitig haben sich die Energiekosten wieder auf einem moderaten Niveau eingependelt. Das verschafft Bau- und Kaufwilligen mehr finanziellen Spielraum – und lässt die Nachfrage steigen. Zudem verschärft sich der Mangel an Wohnraum in Deutschland. Die Zahl der Baugenehmigungen liegt auf einem historischen Tiefststand, und beim Neubau liegen wir weit hinter den Planungen der Politik. All das kann sich zu einem Preistreiber entwickeln.

Auch bei der Finanzierung erhoffen sich manche Menschen weitere Vergünstigungen. Auf die jüngste Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) könnten schließlich weitere folgen …

Die Kosten von Immobilienkrediten dürfte das allerdings kaum beeinflussen. Bauzinsen laufen den Leitzinsen in der Regel voraus. In Erwartung einer baldigen Zinssenkung durch die EZB haben sich die Konditionen schon in den letzten Monaten deutlich verbessert. Allein von November 2023 bis Mai 2024 sind Baukredite um fast einen halben Prozentpunkt günstiger geworden. Ich gehe davon aus, dass sich die Zinsen in den kommenden Jahren weiterhin auf einem niedrigen Niveau halten werden. Vieles spricht also dafür, dass jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt ist – bei selbst genutztem Wohneigentum ebenso wie bei Kapitalanlageimmobilien.

Im direkten Vergleich ist die Miete für eine Immobilie meist niedriger als eine monatliche Finanzierungsrate. Lohnt es sich da überhaupt, zu kaufen?

Die Betrachtung unterschlägt einen wesentlichen Punkt: Die Rate für die Immobilienfinanzierung, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, ist bei einer soliden Finanzierung lange festgeschrieben. Mieten hingegen – da reicht ein Blick in die Presse – kennen fast überall nur eine Richtung: nach oben. So kann die Miete schon nach wenigen Jahren höher sein als die Finanzierungsrate. 

Welche Konsequenzen hat das?

Vor allem die finanzielle Freiheit im Alter kann dadurch erheblich gefährdet sein. Bei allen, die ausschließlich gesetzliche Rente beziehen, halbieren sich mit dem Eintritt in den Ruhestand die Einnahmen in etwa. Da hilft auch ein Umzug in eine kleinere Wohnung nur selten. Der Eigentümer oder die Eigentümerin einer Immobilie hat diese Probleme nicht. Wer die Laufzeit des Darlehens angepasst hat, besitzt zum Renteneintritt eine abbezahlte Immobilie und kann den Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen. Alternativ kann man die Immobilie auch verkaufen oder vermieten und sich eine kleinere Wohnung zulegen. In der Regel bleibt danach ein erheblicher Betrag übrig. Somit ist das mit Renteneintritt lastenfreie Haus auch ein wesentlicher Baustein der Altersvorsorge.

Eigentümerinnen und Eigentümern entstehen allerdings zusätzliche Kosten, weil sie ihr Haus oder ihre Wohnung regelmäßig instand halten müssen. 

Stimmt, dafür sollte man eine angemessene Rücklage einplanen. Der unschlagbare Vorteil gegenüber der Mietzahlung liegt jedoch darin, dass man beim Kauf jeden Monat einen Teil seines Darlehens tilgt und so in die eigenen vier Wände investiert. Nach etwa 30 Jahren ist eine Immobilie üblicherweise abbezahlt, und man hat teilweise ein deutlich sechsstelliges Sachvermögen aufgebaut. Abgesehen davon ist es, überspitzt gesagt, einfach ein gutes Gefühl beim Aufhängen eines Bildes den Nagel in die eigene Wand schlagen zu können, ohne vorher die Vermieterin oder den Vermieter fragen zu müssen.

Die eigene Immobilie ist für die meisten Menschen die mit Abstand größte finanzielle Entscheidung im Leben. Wie unterstützen die Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten von tecis Kaufinteressierte bei der Umsetzung?

Sie helfen unseren Kundinnen und Kunden, die richtigen Entscheidungen zu treffen. Wird zu Beginn die Frage gestellt, was bei der Immobilienfinanzierung das Wichtigste ist, lautet die Antwort fast immer: ein niedriger Zins und eine geringe Rate. Natürlich ist das wichtig, aber eine Sache ist noch wichtiger, nämlich Sicherheit. Was nützt ein „billiger“ Kredit, wenn man sein Zuhause wegen Fehlern bei der Finanzierung verliert? Das Ziel von tecis ist es, Kundinnen und Kunden über Gefahren aufzuklären und aufzuzeigen, wie man Fehler vermeidet. 

Welche Fehler meinst du?

Es ist wichtig, nicht nur die momentane Lebenssituation zu betrachten. Wir müssen immer in die Zukunft schauen. Reicht die Bonität noch, wenn Nachwuchs kommt und ein Gehalt zumindest temporär ausfällt? Welche Risiken bergen mögliche Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung? Was passiert bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen? Zudem erläutern wir die üblichen Darlehensarten mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen. Bei uns steht das passende Konzept an erster Stelle. Im zweiten Schritt schauen wir dann gemeinsam mit den Kundinnen und Kunden, welche Bank für dieses Konzept die beste und günstigste Lösung bietet.

Wie viele Darlehensgeber hat tecis im Beratungsangebot?

Über die größten Baufinanzierungsplattformen in Deutschland haben wir Zugriff auf mehr als 650 Darlehensgeber. Nach Eingabe der wesentlichen Daten und des gewünschten Konzeptes lassen sich damit die Finanzierungen objektiv und fair vergleichen. Hierbei berücksichtigen wir auch passende Förderprogramme, zum Beispiel KfW-Mittel, aber auch Landesprogramme oder regionale Förderungen. So können wir eine günstige Immobilienfinanzierung berechnen.

Als die Sätze bei ein bis zwei Prozent lagen, galt beim Thema Zinsbindung die Devise „je länger, desto besser“. Stimmt das immer noch?

Dieser Grundsatz gilt nach meiner Auffassung weiterhin. Man muss sich klarmachen, dass ein Zins von aktuell dreieinhalb bis vier Prozent zwar deutlich höher ist als in den zurückliegenden Jahren – im langfristigen Vergleich ist er aber immer noch sehr günstig. Dass die Zinssätze in naher Zukunft wieder auf ein bis zwei Prozent fallen, halte ich für unwahrscheinlich. Eine Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren schafft langfristige Planungssicherheit. Dennoch bleibt man flexibel: Bei Darlehen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindung hat man ein einseitiges Sonderkündigungsrecht – und zwar ohne Zahlung einer sonst üblichen Vorfälligkeitsentschädigung.

Was gilt für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, deren Kredite jetzt aus der Zinsbindung fallen?

Um Sicherheit bei der Anschlussfinanzierung zu schaffen, sollte man möglichst frühzeitig seine Beraterin oder seinen Berater ansprechen. Über sogenannte Forward-Darlehen lässt sich der jetzige Zins gegen geringe Aufschläge schon mehrere Jahre im Voraus sichern. Wenn die Anschlussfinanzierung in Kürze ansteht, ist es sinnvoll, zu vergleichen: Teilweise sind die Angebote des bisher finanzierenden Kreditinstituts teurer als die von Wettbewerbern. Durch einen Bankenwechsel lassen sich oft deutliche Einsparungen realisieren.

Banken sind bei der Kreditprüfung kritischer geworden. Wie verbessere ich meine Chancen, ein Darlehen zu erhalten – und das zu möglichst günstigen Konditionen?

Die wichtigste Grundlage beim Immobilienkauf ist eine gute und zum Vorhaben passende Bonität. Dieser Punkt lässt sich nur bedingt beeinflussen, auch wenn die eine oder andere Gehaltsverhandlung bestimmt hilfreich ist. Aber man kann auch selbst einige Weichen stellen, die einem die spätere Kreditaufnahme erleichtern.

Wie können sich Kundinnen und Kunden denn auf die Immobilienfinanzierung vorbereiten?

Zunächst sollte man das Vorhaben realistisch planen und sich eine Immobilie suchen, die zu den Einnahmen passt. Zudem ist es sehr hilfreich, vorausschauend Eigenkapital aufzubauen. Eine Kreditaufnahme ist einfacher, wenn man zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bestreiten kann. Wer dann noch einen Teil des Kaufpreises abdeckt – zum Beispiel zehn Prozent –, kann in der Regel aus einer deutlich größeren Zahl von Banken wählen, die für eine Finanzierung infrage kommen. 

Wie können sich junge Menschen vor diesem Hintergrund eine Immobilie leisten?

Manchmal helfen die Eltern mit einer Schenkung aus, um die Nebenkosten des Hauskaufs abzudecken. Einige Banken sind – gute Gehälter vorausgesetzt – auch bereit, die Nebenkosten mitzufinanzieren. Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital nicht möglich, können junge Menschen jetzt schon eine gute Grundlage schaffen, um sich in einigen Jahren den Kauf oder den Bau einer eigenen Immobilie zu ermöglichen. Die tecis Beraterinnen und Berater unterstützen ihre Kundinnen und Kunden dabei, mit der passenden Sparform bis dahin ausreichend Eigenkapital aufzubauen.

Eine passgenaue Finanzierung ermöglicht es, Wohneigentum zu bilden und so einen wichtigen Grundstein für die Altersvorsorge zu legen.

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